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¿Es mejor hacer un contrato de arras o firmar directamente la escritura?

Ene 5, 2018

Más del 30% de los inmuebles de lujo no están actualizados a nivel del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, cuando se ponen a la venta.

Aunque resulte sorprendente, una gran cantidad de propietarios de casas de lujo en las mejores zonas residenciales del norte de Madrid las ponen en venta sin acordarse de que no han inscrito la cancelación de cargas y gravámenes. Estas todavía figuran anotadas en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que da fe pública de su estado ante terceros. Se venden propiedades a las que sólo pueden acceder compradores de alto poder adquisitivo que suelen ser exigentes. Son casas únicas, singulares,  maravillosos chalets en parcelas de cuarto y de hectárea  que valen varios millones de Euros. Como no pensaban venderlas al adquirirlas, sus propietarios no sintieron la presión de tener que ocuparse de estos “trámites burocráticos” y el tiempo fue pasando… hasta que el tema cayó en el olvido.

Los compradores no aceptan adquirir propiedades en las que figuran anotaciones de cargas y gravámenes u ocupantes.

En esos casos, la mejor solución es hacer un contrato de arras en los que se fija el precio del inmueble estableciendo un plazo máximo para elevar a escritura pública la compraventa. Se hace teniendo en cuenta el tiempo razonable que tardará en levantarse la carga o gravamen en función de su naturaleza. Si hay ocupantes la cosa se complica y resulta esencial negociar claramente la fecha salida.

Los plazos de cancelación registral pueden ser muy variados, y en ocasiones, este problema puede ser lento y complejo, como en los casos de herencias, anotaciones preventivas de embargo, condiciones resolutorias o viviendas de protección oficial (VPO), caso este, que puede llegar a tardar seis meses.

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Ventaja para el comprador: la reserva segura  de la vivienda que le gusta y tener tiempo para gestionar su hipoteca.

Para muchos compradores resulta imprescindible contar con un margen de tiempo para realizar el proceso de constitución de una hipoteca con la que financiar parcialmente la compra. En este caso el contrato de arras es el mejor instrumento para asegurar la compra. Pero hay que asegurarse previamente con el Banco de que no se le negará el crédito. Tengamos en cuenta que, a partir de una edad (década de los 70) la mayoría de los Bancos ya no conceden créditos hipotecarios, pese a que la persona tenga bienes, liquidez e ingresos para hacerle frente. El riesgo es perder las arras entregadas. También se puede solicitar al banco una tasación previa. Es muy fácil y conveniente solicitar al Banco una tasación previa antes de firmar las arras y así no arriesgarse. Nosotros lo recomendamos siempre a cualquier cliente que tenga dudas al respecto.

Ventaja para el vendedor:  Contar con un plazo para organizarse, encontrar otra vivienda y preparar su mudanza.

Quien vende su vivienda habitual frecuentemente necesita un tiempo para encontrar otra, más adecuada a su nueva etapa vital. Ese proceso puede llevar unos meses y la posibilidad de hacerlo desde la misma casa es importante para muchos propietarios. Si consigue encajar la salida de su casa vendida y la entrada en la adquirida, podrá hacer la mudanza directamente. Ese es uno de los aspectos clave de la negociación entre las partes, además del precio de cierre, donde la Agencia puede realizar también una mediación equilibrada para los intereses de ambas partes.

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Es frecuente que hipotecas canceladas todavía figuren en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

Si no se solicita al Banco acreedor que inscriba la cancelación de la hipoteca en el Registro, el Banco no procede. Aún estando ya pagada, todavía figura vigente ante terceros. En las hipotecas que están en activo, lo normal es que los propietarios desconozcan el montante todavía adeudado, que debe ser solicitado al Banco acreedor a la fecha futura en la que se desea realizar la transmisión.

Antes, los Bancos solían acudir a la Notaría y se cancelaba la hipoteca simultáneamente a la firma de la escritura de compraventa. Hoy día, son más reacios a hacerlo, lo cual complica el procedimiento, si se quiere cancelar la deuda con el dinero del pago de la compraventa.

En las inspecciones de la Agencia Tributaria se inscriben los embargos de bienes por el montante de la deuda tributaria reclamada a priori.

Los propietarios de estos inmuebles no siempre son conscientes de la rapidez con que la Agencia Tributaria realiza estos embargos preventivos para asegurarse el ulterior cobro de la presunta deuda. Al intentar venderla para hacer frente a la deuda tributaria pueden encontrarse con la desagradable sorpresa de que el embargo está ya inscrito en el Registro.

Las condiciones resolutorias quedan pendientes del cumplimiento de determinados requisitos, tras la firma de la escritura pública y también quedan reflejadas en el Registro. Llegado el momento en que se cumplen, es conveniente cancelarlas en el Registro. De no hacerlo, transcurridos 20+1 años el Registrador tiene la potestad, si se le solicita, de levantarla del Registro sin que sea necesario acreditar ya su cumplimiento.

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Veintiún años, también para la libre cancelación de las hipotecas pagadas.

Igual ocurre con la hipotecas que se cancelaron económicamente pero cuya cancelación no se ha inscrito en el Registro. La Ley considera que, si el Banco acreedor no reclamó al deudor en ese periodo de veintiún años, el Registrador puede inscribir la cancelación a instancia de la parte interesada.

La casuística podría continuar, pero lo importante es que nos demos cuenta de la importancia que tiene lo que figura en el Registro sobre nuestra propiedad, ya que éste da fe pública ante terceros.

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Realizar u contrato de arras siempre servirá para asegurar a comprador y vendedor el buen fin de la operación en tiempo y forma.  

Pero debemos intentar que no tengamos que utilizarlo porque no queda más remedio que esperar forzosamente el término de estos procesos de cancelación registral.

Si las cosas están claras y el inmueble figura correctamente, se puede firmar de inmediato el contrato privado de compraventa e ir directamente a la Notaría a elevarlo a público. Esto ahorra tiempo y es la mejor manera de cerrar la compraventa, ya que aunque el contrato de arras es un buen garante del cumplimiento de los términos de la compraventa por ambas partes, no será la primera vez que un comprador pierde las arras entregadas por no haber conseguido la financiación deseada para la compra o por haberse visto en un trance económico inesperado, que le obliga a desistir de su proyecto de adquisición.

Fernando de Salas.

Abogado. Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.

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