91 266 00 57

Las tres reglas de oro de las Hipotecas en España

Ene 5, 2018

Tras los escándalos de las cláusulas suelo y la controversia sobre la “dación en pago” se ha despertado la conciencia de los ciudadanos sobre la importancia de estudiar a fondo la letra pequeña de los contratos de crédito hipotecario para ser plenamente conscientes de las obligaciones y derechos que esta modalidad de crédito conlleva.

Sin embargo hay todavía muchos aspectos que no se han instalado todavía en la conciencia colectiva de los usuarios: vamos a tratar tres reglas de oro a tener muy en cuenta cuando se va a formalizar una hipoteca.

casas lujo madrid

La primera regla de oro es la de no incurrir jamás en impago de las cuotas

Si este se produce, el Banco aplica “intereses de demora” sobre la cuota o cuotas impagadas. Estos intereses suelen oscilar entre el 23 y el 29%, lo que permite multiplicar rápidamente la cantidad adeudada y engrosarla de tal manera que cada vez resultará más difícil ponerse al día y liquidarla.

A la vista de la duración del periodo del impago, el Banco se dirige entonces contra los Avalistas, si los hubiere. Si estos no respondieran de la deuda, la espiral continúa con posibles embargos a sus bienes. Esto no frena el crecimiento de la deuda, a la que se le siguen aplicando los intereses de demora. Por tanto hay que evitar, como sea, el incurrir en impago, renegociándola, buscando financiaciones alternativas, o des-invirtiendo para pagar.

La segunda regla de oro es no realizar la cancelación anticipada de la hipoteca

Aunque las cuotas sea iguales no lo es su composición

Esta opción encarece sensiblemente el coste de la hipoteca al aumentar el tipo de interés real pagado en función del capital dispuesto durante el tiempo de vigencia. El sistema de cálculo de la composición de las cuotas que se aplica en España es el llamado “Sistema francés”, consistente en que las cuotas iniciales se componen de una mayor cuantía de intereses que va reduciéndose hasta no pagar prácticamente nada de intereses en las últimas cuotas.

En el gráfico siguiente se visualiza en rojo la progresiva y decreciente proporcionalidad del pago de los intereses en la composición de las cuotas.

las tres reglas de oro de las hipotecas

A la mitad del tiempo del préstamo ya se ha pagado las tres cuartas partes de los intereses…

Tomemos como ejemplo una hipoteca de 1 millón de Euros a pagar en 10 años al 3% de interés anual. Si queremos cancelar anticipadamente transcurrida la mitad del tiempo, es decir a los cinco años, observaremos que ya habremos pagado una cuantía de intereses- de 118.091 €, (sobre el total de intereses del crédito durante los 10 años, cuyo montante es de 158.728,94 €). Es decir, que ya hemos pagado el 74,4 % de la masa total de intereses en tan solo la mitad del tiempo de duración del préstamo.

…Y se debe todavía más de la MITAD DEL CAPITAL

Pero este mismo ejercicio hay que hacerlo respecto de la devolución del capital, que en este sistema funciona al revés, devolviendo cada vez más capital, según avanzan las cuotas. Así, la cuantía de capital pagado en la 1ª cuota es de 7.156,07 mientras que en la última cuota esa cifra asciende ya a 9.631,99 € ocupando la cuasi totalidad de la cuota. A mitad del préstamo todavía deberemos 529.000 €, es decir el 53% del millón que tomamos prestado. Por tanto disponer de los 471.000 € durante esos 5 primeros años nos ha costado un interés promedio del 5%, en lugar del 3%. Si continuamos pagando las cuotas con normalidad veremos que seguir disponiendo de los 529.000€ sólo nos costará 40.637 €, es decir, un interés promedio del 0,035 %, notablemente inferior al interés que hemos pagado durante los primeros cinco años. Números cantan.

Tercera regla: No creas que al cancelar la hipoteca con el pago de la última cuota desaparece la deuda

Debes solicitar al Banco la inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria para que conste y para que el posible comprador constate que la casa está libre de cargas y gravámenes.

Este paso queda sin realizarse en más de la mitad de las cancelaciones porque lo habitual es creer que el Banco ya se ocupará de ello. Pues para que el Banco inscriba la cancelación, hay que solicitárselo y verificar después que lo ha hecho.

compra casas lujo

Las hipotecas no siempre son lo que la gente cree

Vemos, por tanto, que el mundo de las hipotecas no siempre responde a las creencias generalizadas de los consumidores ni tan siquiera al mero sentido común. Hay una gran desinformación generalizada y cierta falta de cultura de los procedimientos bancarios de cobro por parte del gran público. Hay que ir a ellas sabiendo lo que son y para qué son.

Los Bancos quieren asegurar el cobro.

Es entendible que los Bancos intenten asegurarse el cobro ya que no tienen como objetivo ni la obtención en pago de las casas ni la beneficencia.

Cierto es que los Notarios cumplen bien con su obligación de advertir a los firmantes de créditos los costes de estos y las obligaciones que conllevan, pero en estas ocasiones los firmantes dan todo por bueno con tal de conseguir el crédito y aplicarlo cuanto antes.

No lanzarse sin saber los detalles exigibles por el Banco.

Como en todos los Contratos de Adhesión (y los de crédito hipotecario especialmente), hay que leerse muy bien la letra pequeña con la mayor antelación posible, pedir una simulación de la hipoteca que vamos a solicitar, sacar la calculadora y hacer números.

La hipoteca sigue siendo un medio muy adecuado para financiar la compra de una vivienda cuando hay expectativas razonables de ingresos de buen nivel sostenidos en el tiempo.

Pero el hecho de que los intereses sean bajos no debe de animar a quienes no tengan seguridad de poder hacer frente a la progresiva devolución del capital en un futuro.

Aunque el dinero cueste poco como producto, no hay que olvidar una cosa tan obvia como que las deudas hay que pagarlas en tiempo y forma porque, de no hacerlo comienza una pesadilla sin paliativos.

Fernando de Salas
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.
De Salas Consultores Inmobiliarios

Últimos inmuebles en venta


Lujoso piso en Peñagrande

Estupendo Chalet Pareado en una de las mejores zonas de Piovera-Palomas

Piso ideal como oficina para cuatro despachos cerca de Hipercor Campo de Naciones

Piso en muy buena ubicación cerca de Hipercor Campo de Naciones

Chalet adosado de lujo en El Encinar de los Reyes – 308 m2

Espectacular ático dúplex en Arroyofresno

Exclusivo chalet pareado en Mirasierra

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 152 m2

Piso cerca de comercios, zonas verdes y transportes

Piso bajo de lujo en el Soto de la Moraleja – 230 m2

Vivienda adosada en Arroyofresno

Magnífica casa independiente con posibilidades en Conde Orgaz

Magnífico piso totalmente renovado en Hispanoamérica

Precioso atico con gran terraza en la zona de Arturo Soria

Chalet Pareado completamente reformado en Conde Orgaz

Chalet pareado de lujo en El Encinar de los Reyes -300 m2

Piso Ático Dúplex de lujo en Arroyo de la Vega -120 m2

Impresionante Chalet en una de las mejores zonas de Conde Orgaz

Magnífico Ático Dúplex Con Terraza Privativa en Arturo Soria.

Explendido bajo Dúplex con Jardín, en una de las mejores zonas de Arturo Soria

Magnífico piso en una de las mejores zonas de Arturo Soria

Ático Dúplex Con Terraza Privativa en Obra Nueva

Piso de lujo en Segunda Planta, Exterior en Urbanización de Nueva Construcción en Arturo Soria

Bajo Dúplex con Jardín Nueva Construcción en Arturo Soria

Chalet Adosado en Quinta de los Molinos

Chalet adosado de lujo en el Soto de la Moraleja 230m2

Piso de esquina en el Soto de la Moraleja -352 m2

Adosado en Mirasierra

Magnífico piso de nueva construcción en Arturo Soria

Chalet de lujo en La Moraleja – 525 m2

Chalet independiente en Mirasierra

Magnífica mansión en Fuentelarreina

Chalet Independiente en Peñagrande

Chalet independiente en Mirasierra

Vivienda para ideal inversores

Mansión en Puerta de Hierro

Chalet independiente cerca del golf

Fabuloso piso en Peña Grande

Espectacular bajo duplex con jardín

Exclusivo ático dúplex en Puerta de Hierro

Exclusivo ático dúplex en Puerta de Hierro

Exclusivo ático dúplex de diseño

Ático dúplex de lujo en Mirasierra

Espectacular ático dúplex de diseño exclusivo

Bajo dúplex de lujo en Mirasierra

Impresionante Chalet Independiente en Conde Orgaz

Espacioso Dúplex con mucho potencial en Arturo Soria

Piso en venta en Madrid de 120m2 REF:MAV02575

Precioso Chalet Independiente en el corazón de Conde Orgaz

Vivir rodeado de una gran jardín: Todo un lujo en Conde Orgaz

Exclusivo Chalet Independiente en Conde Orgaz

Chalet adosado de lujo en Ciudalcampo

Espléndido adosado en Peñagrande

Chalet pareado con piscina en Mirasierra

Magnífico ático con terraza próximo a comercios y parques

Maravilloso Chalet Independiente en el Parque de Conde de Orgaz

Exclusivo pareado en Puerta de Hierro

Exclusivo piso a estrenar en Arroyosfresno

Chalet Independiente junto al Parque Juan Carlos I

Ático duplex en Valdemarín

Excelente propiedad para reformar en Almagro

Maravillosa propiedad a estrenar en Recoletos

Maravillosa Propiedad para Reformar con vistas al Retiro

Excelente propiedad reformada en Recoletos

Precioso piso tipo loft en finca rehabilitada

Excelente propiedad a reformar en Justícia

Magnífica propiedad a reformar en Castellana

Chalet pareado de lujo en El Soto de la Moraleja – 200 m2

Excelente propiedad reformada en Recoletos

Fantastico Piso para reformar en Justicia

Propiedad Reformada completamente en Goya

Excelente chalet en el Viso

Excelente propiedad reformada en Lista

Propiedad de lujo en la mejor zona de Justicia

Preciosa vivienda a reformar en finca representativa con dos terrazas y plaza de garaje en Recoletos

Estupendo Piso reformado en Jerónimos

Espectacular piso para reformar en Ortega y Gasset

Estupendo Apartamento para reformar en Recoletos

Fabulosa casa para reformar en Jeronimos

Excelente propiedad de lujo en Castellana

Elegante propiedad en el distinguido barrio de Salamanca

Fantastico Apartamento para reformar en Cortes

Espectacular Ático a reformar con Terraza en Recoletos

Increíble apartamento para reformar en Jerónimos

Estupendo Piso a Estrenar en Castellana

Fantastico Piso al lado del Retiro

Espectacular Ático en Salamanca

Excelente propiedad a estrenar en Recoletos

Maravilloso Atico en Lista

Excelente propiedad reformada en Almagro

Excelente propiedad reformada en Goya

Excelente propiedad en Jerónimos

Excelente propiedad reformada en Goya

Magnífica propiedad reformada en Argüelles

Propiedad de lujo en Castellana

Excelente propiedad en Castellana

Magnífica propiedad reformada en Goya

Espectacular Apartamento para reformar

Piso en venta en Madrid de 250m2 REF:MCV00167

Maravilloso piso en Jerónimos

Propiedad para reformar en Almagro

Maravilloso Atico para reformar en Almagro

Espectacular vivienda familiar en Castellana

Magnífica propiedad reformada en Goya

Excelente propiedad reformada en Goya

Maravilloso Piso para reformar en Recoletos

Precioso Ático a reformar a pasos del Retiro

Magnifico Atico para reformar en la zona de Goya

A estrenar a pasos de Four Seasons con 9 balcones

Excelente propiedad junto al mercado de Barceló

Magnifico ático Para Reformar en Almagro

Excelente propiedad reformada a pasos de Colón

Estupenda propiedad reformada en Fuencarral

Maravillosa Propiedad para Reformar en Hermosilla

Preciosa Propiedad a estrenar en Justícia

Maravillosa Propiedad para reformar en Justícia

Magnífica propiedad reformada en pleno Justicia

Excelente propiedad reformada con terraza en Recoletos

Maravilloso Piso a estrenar en Chamberi

Magnífica propiedad reformada en Recoletos

Elegante propiedad reformada a estrenar

Excelente propiedad reformada en Recoletos

Maravillos atico a estrenar en Lista

Propiedad de lujo en edificio rehabilitado Madrid

Excelente propiedad para reformar en Goya

Magnífica propiedad de lujo a Reformar

Elegante piso exterior a Reformar

Magnífica propiedad a reformar en Castellana

Espectacular propiedad a estrenar frente a Retiro

Bonito Chalet pareado con amplia zona exterior

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 750 m2

Chalet pareado con mucho encanto

Maravilloso Piso con un agradable jardín en Conde Orgaz

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 600 m2

Exlusivo chalet pareado en Puerta de Hierro

Exclusivo pareado en Puerta de Hierro

Exclusivo chalet pareado en Puerta de Hierro

Exclusivo pareado en Puerta de Hierro

Piso de Lujo en El Encinar de los Reyes – 383 m2

Ideal Ático-Dúplex en zona muy tranquila cerca de Arturo Soria

Piso de lujo en el Soto de la Moraleja – 267 m2

Chalet adosado en zona tranquila de la Piovera

Magnífica oportunidad para compra Chalet Pareado en zona residencial

Chalet independiente en Puerta de Hierro

Chalet independiente en Puerta de Hierro

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja – 242 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja -390 m2

Parcela de lujo en La Moraleja 2.000 m2

Piso ideal para inversores en el Parque de Conde Orgaz

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – EN EXCLUSIVA

Magnífico Chalet en el Parque del Conde Orgaz

Adosado en Arroyofresno con piscina

Chalet pareado con piscina privada en Conde Orgaz

Magnífico Piso cerca de Hipercor Campo de las Naciones

Magnifico chalet pareado en Mirasierra

Piso dúplex de lujo en el Soto de la Moraleja 270m2

Bonito Chalet pareado en pleno Parque Conde Orgaz

Magnífico Chalet independiente en Conde Orgaz

Tradicional Chalet Independiente en la zona Conde Orgaz

Impresionante Chalet Adosado en el Parque de Conde de Orgaz

Vivienda de lujo en Urbanización representativa Conde de Orgaz

Magnífico Chalet independiente en el parque Conde Orgaz

Impresionante piso para reformar en Palomas

Pareado con las mejores calidades en Palomas

Triplex estilo neoyorkino con piscina en Chamartín

Plaza de garaje para coche familiar en Campo de las Naciones

Chalet Pareado en Obra Nueva en Arturo Soria

Chalet Adosado en Obra Nueva en Arturo Soria

Chalet Adosado en Promoción de Obra Nueva en Arturo Soria

Magnifico Chalet independiente a estrenar en pleno Conde Orgaz

Coqueto Ático en la zona de Arturo Soria.

Gran Chalet Independiente en el Parque de Conde Orgaz

Fantástica finca en Valdemarin

Esplendido piso con terrazas en Fuentelarreina

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja – 240 m2

Ático de lujo en La Moraleja de 200 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja de 630 m2

Chalet en la Dehesa de la Villa

Ático Dúplex de lujo en Arroyo de la Vega de 270 m2

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja de 225 m2

Ático dúplex de lujo en El Encinar de los Reyes – 106 m2

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja de 200 m2

Exclusivo piso en Mirasierra

Espectacular chalet en El Plantío

Chalet adosado en Mirasierra

Piso de lujo en Arroyo de la Vega de 100 m2

Piso de lujo en Valdebebas con 140 m2

Chalet pareado de lujo en El Encinar de los Reyes

Chalet adosado de lujo en Cuesta Blanca 157 m2

Chalet adosado de lujo en El Soto de la Moraleja – 235 m2

Chalet Independiente de lujo en La Moraleja – 1000 m2

Ático dúplex de lujo en El Encinar de los Reyes – 233 m2

Chalet independiente de lujo en Arroyo de la Vega con 224 m2

Esplendida mansión en Fuentelarreina

Fantástica mansión en Fuentelarreina

Fabuloso chalet adosado de esquina

Independiente en Tres Olivos

Magnifico chalet independiente

Esplendido chalet individual en Fuentelarreina

Magnífico y moderno chalet independiente

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1000 m2

Chalet independiente en Fuentelarreina

Chalet independiente de lujo en la Moraleja 750 m2

Ático dúplex en Peñagrande

Chalet independiente en Mirasierra

Chalet independiente de lujo en Ciudalcampo – 900 m2

Chalet adosado de lujo en El Soto de la Moraleja con 240 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1.200 m2

Chalet adosado de lujo en el Soto de la Moraleja – 222 m2

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja con 280 m2

Chalet independiente de lujo en Ciudalcampo – 545 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 995 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1.400 m2

Chalet pareado de lujo en el Soto de la Moraleja – 160 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja -880 m2

Chalet independiente de lujo en Valdelagua – 350 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1390 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 800 m2

Chalet en una sola planta en parcela de 10.000 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 930 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 750 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 500 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 235 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1.800 m2

Chalet adosado de lujo en El Encinar de los Reyes – 348 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 800 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1300 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 94 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 104 m2

Chalet independiente de Lujo en La Moraleja – 2.000 m2

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja – 60 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 94 m2 Para inversores

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 114 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes para inversores -114 m2

Piso de lujo en El Encinar de los Reyes – 94 m2

Chalet independiente de lujo en Ciudalcampo – 450 m2

Chalet independiente de lujo en Fuente del Fresno – 512 m2

Piso de lujo en El Soto de la Moraleja – 100 m2

Chalet independiente de lujo el Ciudalcampo – 540 m2

Chalet Independiente de lujo en Ciudalcampo – 430 m2

Parcela en Ciudalcampo – 3.950 m2

Parcela en Ciudalcampo – 9000 m2

Dúplex de lujo en El Soto de la Moraleja – 390 m2

Ático dúplex de lujo en El Soto de la Moraleja- 400 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 1100 m2

Chalet adosado de lujo en La Moraleja – 204 m2

Chalet independiente de lujo en La Moraleja – 950 m2

Chalet adosado de lujo en El Encinar de los Reyes con 358 m2

Parcela en Ciudalcampo 8800 m2

Últimas novedades