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Las tres reglas de oro de las Hipotecas en España

Ene 5, 2018

Tras los escándalos de las cláusulas suelo y la controversia sobre la “dación en pago” se ha despertado la conciencia de los ciudadanos sobre la importancia de estudiar a fondo la letra pequeña de los contratos de crédito hipotecario para ser plenamente conscientes de las obligaciones y derechos que esta modalidad de crédito conlleva.

Sin embargo hay todavía muchos aspectos que no se han instalado todavía en la conciencia colectiva de los usuarios: vamos a tratar tres reglas de oro a tener muy en cuenta cuando se va a formalizar una hipoteca.

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La primera regla de oro es la de no incurrir jamás en impago de las cuotas

Si este se produce, el Banco aplica “intereses de demora” sobre la cuota o cuotas impagadas. Estos intereses suelen oscilar entre el 23 y el 29%, lo que permite multiplicar rápidamente la cantidad adeudada y engrosarla de tal manera que cada vez resultará más difícil ponerse al día y liquidarla.

A la vista de la duración del periodo del impago, el Banco se dirige entonces contra los Avalistas, si los hubiere. Si estos no respondieran de la deuda, la espiral continúa con posibles embargos a sus bienes. Esto no frena el crecimiento de la deuda, a la que se le siguen aplicando los intereses de demora. Por tanto hay que evitar, como sea, el incurrir en impago, renegociándola, buscando financiaciones alternativas, o des-invirtiendo para pagar.

La segunda regla de oro es no realizar la cancelación anticipada de la hipoteca

Aunque las cuotas sea iguales no lo es su composición

Esta opción encarece sensiblemente el coste de la hipoteca al aumentar el tipo de interés real pagado en función del capital dispuesto durante el tiempo de vigencia. El sistema de cálculo de la composición de las cuotas que se aplica en España es el llamado “Sistema francés”, consistente en que las cuotas iniciales se componen de una mayor cuantía de intereses que va reduciéndose hasta no pagar prácticamente nada de intereses en las últimas cuotas.

En el gráfico siguiente se visualiza en rojo la progresiva y decreciente proporcionalidad del pago de los intereses en la composición de las cuotas.

las tres reglas de oro de las hipotecas

A la mitad del tiempo del préstamo ya se ha pagado las tres cuartas partes de los intereses…

Tomemos como ejemplo una hipoteca de 1 millón de Euros a pagar en 10 años al 3% de interés anual. Si queremos cancelar anticipadamente transcurrida la mitad del tiempo, es decir a los cinco años, observaremos que ya habremos pagado una cuantía de intereses- de 118.091 €, (sobre el total de intereses del crédito durante los 10 años, cuyo montante es de 158.728,94 €). Es decir, que ya hemos pagado el 74,4 % de la masa total de intereses en tan solo la mitad del tiempo de duración del préstamo.

…Y se debe todavía más de la MITAD DEL CAPITAL

Pero este mismo ejercicio hay que hacerlo respecto de la devolución del capital, que en este sistema funciona al revés, devolviendo cada vez más capital, según avanzan las cuotas. Así, la cuantía de capital pagado en la 1ª cuota es de 7.156,07 mientras que en la última cuota esa cifra asciende ya a 9.631,99 € ocupando la cuasi totalidad de la cuota. A mitad del préstamo todavía deberemos 529.000 €, es decir el 53% del millón que tomamos prestado. Por tanto disponer de los 471.000 € durante esos 5 primeros años nos ha costado un interés promedio del 5%, en lugar del 3%. Si continuamos pagando las cuotas con normalidad veremos que seguir disponiendo de los 529.000€ sólo nos costará 40.637 €, es decir, un interés promedio del 0,035 %, notablemente inferior al interés que hemos pagado durante los primeros cinco años. Números cantan.

Tercera regla: No creas que al cancelar la hipoteca con el pago de la última cuota desaparece la deuda

Debes solicitar al Banco la inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria para que conste y para que el posible comprador constate que la casa está libre de cargas y gravámenes.

Este paso queda sin realizarse en más de la mitad de las cancelaciones porque lo habitual es creer que el Banco ya se ocupará de ello. Pues para que el Banco inscriba la cancelación, hay que solicitárselo y verificar después que lo ha hecho.

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Las hipotecas no siempre son lo que la gente cree

Vemos, por tanto, que el mundo de las hipotecas no siempre responde a las creencias generalizadas de los consumidores ni tan siquiera al mero sentido común. Hay una gran desinformación generalizada y cierta falta de cultura de los procedimientos bancarios de cobro por parte del gran público. Hay que ir a ellas sabiendo lo que son y para qué son.

Los Bancos quieren asegurar el cobro.

Es entendible que los Bancos intenten asegurarse el cobro ya que no tienen como objetivo ni la obtención en pago de las casas ni la beneficencia.

Cierto es que los Notarios cumplen bien con su obligación de advertir a los firmantes de créditos los costes de estos y las obligaciones que conllevan, pero en estas ocasiones los firmantes dan todo por bueno con tal de conseguir el crédito y aplicarlo cuanto antes.

No lanzarse sin saber los detalles exigibles por el Banco.

Como en todos los Contratos de Adhesión (y los de crédito hipotecario especialmente), hay que leerse muy bien la letra pequeña con la mayor antelación posible, pedir una simulación de la hipoteca que vamos a solicitar, sacar la calculadora y hacer números.

La hipoteca sigue siendo un medio muy adecuado para financiar la compra de una vivienda cuando hay expectativas razonables de ingresos de buen nivel sostenidos en el tiempo.

Pero el hecho de que los intereses sean bajos no debe de animar a quienes no tengan seguridad de poder hacer frente a la progresiva devolución del capital en un futuro.

Aunque el dinero cueste poco como producto, no hay que olvidar una cosa tan obvia como que las deudas hay que pagarlas en tiempo y forma porque, de no hacerlo comienza una pesadilla sin paliativos.

Fernando de Salas
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.
De Salas Consultores Inmobiliarios

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