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La seguridad endurece la nueva Ley Hipotecaria

Nov 26, 2019

Con retraso sobre Europa

Con una dilación de cinco años, finalmente España incorpora la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y con más de ocho años de retraso, el Reglamento (UE) nº 1093, del año 2010, a la normativa sobre créditos para la adquisición por parte de personas físicas de inmuebles de uso residencial.

Las tres reglas de oro siguen vigentes

En nuestro número anterior y en varios artículos sobre este tema, insistíamos en las tres reglas de oro vigentes durante mucho tiempo, respecto de las Hipotecas en España : Nunca dejar de pagar las cuotas, nunca adelantar el pago y no olvidar inscribir la cancelación. Con la nueva ley, estas tres reglas siguen vigentes, pero ahora hay matices importantes, a tener muy en cuenta.

Control de las comisiones

En primer lugar, en el proceso de tramitación y concesión, la nueva Ley es más exigente con los Bancos y limita las comisiones, empezando por la comisión de apertura que sólo podrá ser aplicada una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. En el caso de las Hipotecas en divisas englobará las comisiones por cambio de divisa, pudiendo en cualquier momento reconvertir a Euros las hipotecas multidivisa.

Mayores requisitos de solvencia

Se exige a los Bancos realizar un análisis de los requisitos de solvencia de los demandantes, viendo su situación de empleo, patrimonio y activos de su propiedad, sus gastos corrientes y capacidad de ahorro actuales y posteriores a su jubilación si el periodo crediticio excediera al de su vida laboral activa.

Sin forzar productos asociados

No podrán los Bancos condicionar la concesión del crédito a que los solicitantes tomen Seguros de Vida o de cualquier tipo, o adquieran otros productos bancarios, a excepción de un seguro de daños del inmueble hipotecado.

Claridad de condiciones

En aras de una mayor transparencia, se exige ahora mucha más claridad en la redacción de las cláusulas incorporando un procedimiento bastante novedoso:

Se crea una plataforma tecnológica en la que los Notarios deben volcar las condiciones de los créditos y certificar que los bancos cumplen con sus obligaciones. Los Bancos deben proceder al depósito de los modelos de contratos antes de realizar su comercialización, pudiendo el Gobierno exigir su inscripción obligatoria en el Registro.

Seguridad en las hipotecas

Notarios didácticos

El Banco debe aportar el contrato al prestatario con diez días de antelación respecto del día de la firma. El solicitante y sus fiadores o garantes, si los hubiere, deben reunirse gratuitamente con el Notario en ese plazo, como muy tarde el día anterior a la firma. En esta reunión el Notario debe explicar detenidamente las cláusulas del contrato de Hipoteca y su significado, pasándoles a continuación un Test de comprensión de las condiciones de la Hipoteca y levantando Acta del correcto entendimiento y aceptación de las mismas reflejada en el Test, volcando todo ello en dicha plataforma. Ahora los Notarios deben trabajar gratis realizando esta rigurosa labor didáctica, divulgadora y controladora de prestamistas y prestatarios, con solicitantes de desigual cultura financiera y muy diversa condición intelectual.

Esta nueva figura contrasta vivamente con la práctica anterior de cumplir un mero trámite, bastando una lectura rápida de las condiciones de la Hipoteca en la Notaría, justo antes de la firma, en las que la ansiedad de los solicitantes por conseguir el crédito a veces les llevaba a la aceptación de una trágala total, fueran las que fueran las condiciones del préstamo. Ya no podrán argumentar los prestatarios que no entendieron la letra pequeña de las cláusulas ni reclamar a los Bancos por esta causa. Se acabaron los litigios contra los Bancos y las correspondientes indemnizaciones.

Límites a las comisiones aplicables

También se limitan los importes de las comisiones por amortización anticipada, según sean a tipo variable o fijo. Las de tipo variable, que suponen más de la mitad del total de las operaciones, no podrán sobrepasar el 0,25% sobre la cuantía total si la amortización anticipada se realiza a partir del tercer año y del 0,15% si se realiza a partir del quinto año.

En el caso de las Hipotecas a tipo fijo, si la amortización anticipada se realiza durante los 10 primeros años la comisión máxima aplicable será del 2% y si es después de los 10 años, el tipo máximo aplicable será del 1,5%.

El coste de la cancelación anticipada

Por tanto, la segunda regla de oro consistente en no realizar amortizaciones anticipadas sigue plenamente vigente. Con el sistema francés que se aplica en España, primero pagamos intereses y luego devolvemos capital, con lo que el interés promedio acumulado resultante durante la primera mitad del periodo de duración de la Hipoteca
es altísimo.

Si además le añadimos un 2% o un 1,5%, la Hipoteca nos sale a un coste enorme y desproporcionado durante el tiempo que estuvo vigente. Gran negocio para el Banco pero carísimo para el prestatario. Lo racional y sensato es atenerse a lo pactado e ir pagando regularmente, cuando toque. Aunque se pudiera devolver el crédito anticipadamente es mejor dedicar los recursos económicos disponibles a otra inversión o actividad.

Comisión de subrogación, cláusulas suelo y gastos

En la nueva Ley se elimina la comisión de subrogación que solía oscilar entre un 0,25 y un 1%, así como las cláusulas suelo que tanto descontento y ruido mediático han venido provocando.

La nueva obligación de los Bancos de pagar los gastos de tasación y de la copia simple (que deberá entregar obligatoriamente el Notario al prestatario físicamente o por correo electrónico) probablemente impliquen que se revierta el coste al solicitante encareciendo el % de la comisión, por lo que sería ingenuo pensar que este punto nos sale más barato.

Nueva ley hipotecaria

Reducción de los intereses de demora

Finalmente se prohíben por ley las cláusulas abusivas y se pone coto a los usurarios intereses de demora que se venían aplicando en los casos de impago, reduciéndolos al interés legal remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo que resulte exigible.

Deshaucios

No podrán ejecutarse si no se acumulan 12 meses de impago o el 3% del crédito en la primera mitad del contrato, fijando en ese periodo el plazo para el deshaucio o en el impago de 15 cuotas o el 7% del importe del crédito en la segunda mitad del mismo.

Probablemente estas normas frenarán y ralentizarán la concesión de Hipotecas pero ojalá aporten seguridad y prudencia, evitando nuevas crisis financieras.

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