Comunidades y propietarios de casas y locales comerciales deben estar atentos a esta normativa. Las multas por incumplimiento son cuantiosas.
Poca gente está al corriente de la fecha exacta de la construcción de los inmuebles de su propiedad, ya sea por olvido o por haberlos adquirido con posterioridad del propietario original.
Pero todavía suelen ser menos conscientes de que existe una normativa municipal, que exige pasar una Inspección Técnica de Edificios dentro del año siguiente a aquel en que cumplan 30 años desde la fecha de la terminación de las obras de nueva planta, o de la terminación de las obras de rehabilitación con reestructuración general o total.
Después de esta primera inspección, las sucesivas se realizarán cada diez años a partir de la presentación de una inspección anterior o de la subsanación de las deficiencias encontradas, si es que el resultado de esta primera hubiera sido desfavorable.
¿Qué es lo que se pretende con estas inspecciones técnicas de edificios?
La idea es garantizar unas condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro que se describen en el artículo 7 de la Ordenanza sobre la Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones.
Por tanto, las inspecciones se centran en verificar el estado de la cimentación, de la estructura en general de la construcción, de las fachadas interiores, exteriores y medianeras. Uno de los aspectos en los que se hace mayor hincapié es en el de los elementos voladizos que sobresalen de la fachada, como cornisas, tejados y otros elementos que sobresalgan de los paramentos verticales, ya que de encontrarse en mal estado, podrían suponer un peligro al caer sobre las personas.
Cubiertas, azoteas y fontanería
También se inspeccionan las cubiertas y azoteas, y las redes generales de fontanería así como saneamiento del edificio. Los elementos de accesibilidad se consideran muy relevantes a la hora de realizar las inspecciones, siendo frecuente que se requiera en el Acta la colocación de elementos de ayuda para minusválidos, como rampas o asientos salva-escaleras, así como modificaciones en los ascensores para que pueda acceder y quepa en ellos una silla de ruedas o de tracción eléctrica.
No debemos pasar por alto los cableados eléctricos, ya que con el paso del tiempo sus recubrimientos pueden degradarse, perder su capacidad aislante y producir cortocircuitos que desencadenen incendios.
En busca de la eficiencia energética
Finalmente, hay un aspecto que menciona la normativa que parece apuntar a efectos estadísticos o generales, ya que se requiere que las Actas contengan también información sobre el comportamiento térmico del edificio, para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética de las edificaciones y que, al parecer, no tendrán efectos para el resultado favorable o desfavorable de la inspección.
Este tipo de medidas parecen realmente dirigidas a evitar el deterioro anónimo de los edificios y construcciones donde vivimos. Muchas reformas hechas sin licencia o que conllevan modificaciones en la compensación de cargas de los edificios, generan al cabo de los años problemas estructurales o cuanto menos, grietas, vigas combadas y pilares a punto de perder su función sustentadora.
Afortunadamente España goza de excelentes arquitectos que aseguran la buena construcción, tanto en obra nueva como en reformas. Pero cuando se acometen reformas sin ellos, las estructuras modificadas pueden deteriorarse y terminar mal con el paso de los años.
Diversidad en la exigencia municipal
En principio, los Ayuntamientos establecen estas normativas con parámetros comunes en cuanto a los tiempos y contenidos de las Inspecciones, pero el rigor en la exigencia no siempre es el mismo.
El Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, es sumamente riguroso y sanciona con multas de 3.000€ el incumplimiento y la presentación de la Inspección fuera de plazo. Esto hace que no pocas Comunidades de Vecinos y Propietarios Individuales de locales, cuya construcción o última reforma se hiciera en 1986, hayan tenido que realizar un sprint de fin de año para contratar un técnico cualificado que realizara la inspección y la presentara casi en el último minuto.
Sin embargo, otros Ayuntamientos del eje Norte de Madrid son más indulgentes y permiten presentar inspecciones fuera de plazo sin aplicar tan drásticas sanciones.
Se abre el plazo del año 1987 para el 2018
Ahora queda un año por delante para hacer con tiempo la inspección técnica de los edificios y construcciones que se terminaron o realizaron reformas en 1987.
Atentos pues, los Presidentes de Comunidades de Vecinos y Propietarios Individuales, porque el plazo empieza a contar y es mejor no dejar este tipo de cuestiones para última hora, que con tiempo, todo se hace mejor.
Fernando de Salas, De Salas Consultores Inmobiliarios
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.
