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¿Invertir en inmuebles de lujo o en productos financieros?

Ene 5, 2018

invertir inmuebles lujo

Profesionales de renombre, deportistas de élite, empresarios y hombres de negocios generan anualmente importantes rendimientos económicos. Si pueden disponer de 1 a 3 millones de Euros para invertir, los inmuebles de lujo son la mejor opción.

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La inversión en inmuebles de lujo es muy segura. Si estamos debidamente asesorados por una buena Agencia Inmobiliaria, compraremos a un precio correcto de mercado. Aquí no se suele dar el fenómeno de comprar a la baja y vender al alza en el mismo día. De hecho, tampoco suele ser la idea de quien coloca su dinero en un bien inmobiliario. Su finalidad suele ser la de invertir para tener una rentabilidad sostenida en el tiempo, mientras, en paralelo, el bien va incrementando su valor en el mercado debido al principio de la escasez en ese segmento.

La “Volatilidad” de las casas de lujo es muy baja, por no decir, cero. Cuando en las inversiones financieras se habla de volatilidad, da la sensación de que la inversión realizada se puede esfumar y quedar reducida a la nada. Es una nueva manera de referirse al riesgo de perder todo o una parte, por causa de las continuas oscilaciones de las cotizaciones en el mercado. Por eso se utilizan calificaciones de estos productos que contrapean rentabilidad y riesgo. En el sector inmobiliario las variaciones del valor son lentas y predecibles. No nos despertamos un día para descubrir que la casa en la que invertimos se ha desintegrado.

La base imponible de la inversión en inmuebles es menor.
En el sector inmobiliario la base imponible se calcula sobre el valor catastral. Es cierto que el Catastro suele imputar más metros de superficie que los reales, pero aún así, el valor por m2 que aplica es más bajo y arroja una valoración del inmueble inferior entre un 70% y un 80% del valor real de mercado. Este ahorro fiscal por menor base imponible incrementa la rentabilidad y es ventajoso respecto de la inversión en productos financieros, cuya base imponible es la propia cuantía de la inversión. En los productos financieros que priman el ahorro, tan sólo se pospone el pago del impuesto hasta el momento en que se hacen efectivos los rendimientos. Pero, antes o después se paga un % de impuestos superior al de los inmuebles que reduce la rentabilidad neta.

Una reflexión sobre la bondad de la diversificación: La globalización de las inversiones y la interrelación del mundo financiero aumenta la volatilidad, en vez de reducirla. Un paradigma indiscutido, pero no indiscutible, es la bondad de la diversificación de las inversiones financieras, para “no tener todos los huevos en la misma cesta”. Sin embargo, con el fenómeno de la globalización, cuanto más distribuidos por sectores y por países están los productos financieros, más riesgo tienen de que, en algún sitio del mundo estalle un conflicto, ocurra un desastre natural, haya actos terroristas, quiebre un Banco, una gran Corporación, se hunda una Bolsa o caiga un Gobierno.

 

Nunca el mundo estuvo tan convulso e inestable en tantos sitios. Tener las “terminales” de la inversión financiera tan extendidas por todo el mundo implica la casi certeza de que en alguna parte del mundo nuestro dinero se verá afectado y mermado por acontecimientos imprevistos sobre los que no tenemos control alguno y cuya aparición resulta sorpresiva. El riesgo de la a inversión en una casa premium sólo depende del Ayuntamiento o del área de proximidad donde se encuentra. Las guerras, quiebras y desastres lejanos, no le afectan.

La transparencia en la inversión en casas de lujo es total. La compra de un inmueble debidamente asesorado por una buena Agencia Inmobiliaria, habiendolo visitado a fondo, nos aporta una clara visión de la realidad en la que invertimos nuestro dinero. En el caso de los productos financieros solemos conocer a quienes nos los presentan y asesoran, que suelen ser profesionales serios y expertos. Pero detrás de ellos hay gestores, seguramente muy buenos también a los que no vemos. Tampoco conocemos si la inversión que realizan con nuestro dinero está “motivada” por el ente emisor que les ha encargado su colocación en el mercado. La transparencia suele terminar en el primer o segundo nivel de nuestra relación y a partir de ahí, es cuestión de suerte.

La abundancia de dinero ha hecho bajar su precio y ha llevado a que las inversiones se retribuyan con bajos tipos de interés, salvo que sean de alto riesgo. La pirámide de la población se ha invertido en los países desarrollados y hace que surjan inmensas cantidades de dinero ahorrado por las personas de edad que ya han tenido tiempo vital para ahorrar. Productos financieros de todo tipo luchan por canalizar esos ríos de dinero, mayoritariamente hacia inversiones de renta fija o renta variable en función de la calificación del cliente por su perfil de aceptación del riesgo. La simplificación de graduar la proporción entre renta fija y variable para adecuarse al perfil de riesgo establecido por el cliente, se ha materializado en una pléyade de productos financieros de todos los tipos y colores para asegurar que no quedan bolsas de clientes, “segmentos en blanco” sin cubrir.

Los precios de los alquileres tienden a subir y la LAU ha mejorado La inversión en casas premium para arrendar a expatriados y personas de altos ingresos aporta un rendimiento más alto (de entre un 3 y un 4,5%), que serían propias de inversiones financieras de alto riesgo, pero que no lo son en absoluto invirtiendo en inmuebles premium. Por otra parte, los bajos tipos de interés facilitan la obtención de créditos para comprar, lo que ayuda en el proceso de adquisición. Aunque el crédito suponga algo menos de rentabilidad, merece la pena para muchos inversores. La clave radica en su capacidad de devolución más que en el precio del dinero.

En suma, la inversión en casas de lujo en las mejores zonas residenciales resulta muy segura, transparente y predecible, permite una buena rentabilidad y una revalorización del activo en el tiempo. La única cuestión es tener la capacidad adquisitiva para poder llevarla a cabo.

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Fernando de Salas
Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado.

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